今年前三季度企业择“巢”情况怎么样？它也是观察经济动向的晴雨表

新书介绍

《重塑——上海产业转型与城市更新图录》一书在国庆70周年前夕与读者见面了。上海是中国近代工业的发源地，改革开放40年来，在这块土地上演绎了一出出波澜壮阔的产业结构调整、转型和升级的大戏，实现了新旧动能的历史性转换，传统产业的旧空间变成了新兴产业发展的新天地。一年前，我们从上海300多个转型案例中精选出50处、共58个单体，形成了这本280页、516幅照片的“上海产业转型与城市更新图录”。图录中的这些案例，一是大多数已形成品牌；二是绝大部分为老建筑更新；三是基本上为行业中的骨干企业所为；四是文创科创特色明显；五是更加开放地与社区融合；六是集聚了活力满满的年青人。在表现手法上，图录没有采用全景式的画面，而是试图通过“以小见大”，通过对各种“人、物、景”等细节的抓拍捕捉，来反映这些老厂房、老仓库、老码头、老建筑、老工业区经过“重塑”后，带来了怎样的变化，而这种变化，是可以与人对话、产生共鸣和交流的；是可以让人参与其中、乐在其中，成为生活一部分的；也是可以让曾经为这座城市结构调整作出重大贡献的百万产业工人感到欣慰的。由此，“图录”也成了一幅浓缩版的上海产业转型与城市更新的“全景图”。

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——正文共 2387字，预计阅读时间 5分钟

国家统计局公布了前三季度经济运行情况，GDP三季度同比增长6%，为1992年以来最低，前三季度合计增长6.2%。总体看，国内外经济形势依然复杂严峻，外部不稳定不确定因素依然较多，整体经济下行的压力仍然较大。

从前三季度企业择“巢”的情况看，似乎也从一个侧面反映了目前的经济走势。

近日，2019年前三季度“上海企业空间流向指数”发布，该指数是上海产业转型发展研究院和产业及楼宇租赁行业大数据企业办办网合作，通过海量的企业择“巢”平台交易信息，5000余处采样点，约1.38亿平方米各类产业园、楼宇（非生产制造类）载体的数据积累，按照市场供给总量、市场供给增量、企业需求增量、区域成本空间、区域活跃度、区域关注度、区域服务机构数等七个方面，以及相应的同比、环比共21个二级指标，并根据合适的权重计算形成。“上海企业空间流向指数”从2016年起，已连续3年发布。通过企业本身选址需求的变化、载体租金的变化，可从一个侧面反映区域经济的景气度。同时，也可以帮助社会各方面了解上海企业（非生产制造类）在择“巢”时喜欢关注哪些区域？不同区域载体的供应量如何？性价比如何？这对于社会各方面，尤其是各级政府部门，在当前经济发展面临各种内外压力背景下，如何优化营商环境，抓发展、稳增长、抓项目、抓招商、抓好政策落地和安商稳商，都具有一定的分析参考价值。

2019年前三季度“上海企业空间流向指数”呈现出以下几个新特点：

1. 市场供应总量和增量继续趋缓

从市场供应总量看，2019年前三季度同比增幅5.04%，环比增长1.42%；而2018年前三季度同比增长为5.63%，环比增长为1.01%。总体上延续了去年趋缓走势。但有三个区域同比增长较快，如松江同比增长17.8%，嘉定同比增长10.28%，青浦同比增长21.78%；但从环比看，这三个区分别为3%、2.46%、2%，增长也在逐步放缓。

市场供给空间总量（单位:平方米）

从市场供应增量看，2018年前三季度同比增幅为12.65%，环比增长为2.01%；2019年前三季度则同比增长4.62%，降低8.03个百分点；环比增长2.26%，微升0.25个百分点。浦东、徐汇、闵行、静安和长宁五个区增量占市场的64.11%。同时，各区的供给增长也都明显降低，如与2018年前三季度同比，闵行从40.5%降到2.31%；长宁从22.32%降到3.38%；徐汇从20.38%降到4.12%；虹口从15.24%降到4.95%；黄浦从15.53%降到4.27%。相反，2018年前三季度负增长的三个区则同比增长较快，如金山从-37.08%转升到4.10%；杨浦从-25.36%提高到9.85%；嘉定从-20.96%提升至2.04%。

市场供给空间增量（单位:平方米）

2.企业择“巢”意向仍低需求增量减少

从总体上看，前三季度企业选择发展空间的需求继续降低，2018年前三季度企业需求增量同比增长8.56%，环比增长-3.26%，下降趋势已开始显现。相比之下，今年前三季度企业需求增量同比增长为-1.08%，环比为1.41%。虽然下降趋势略有缓和，但与去年相比，绝对量下降还是明显的。

从区域看，同比增长的有7个区，分别为宝山、普陀、静安、嘉定、金山、奉贤、崇明；同比负增长的则有9个区，其中下降幅度最大的为浦东、虹口和黄浦，分别下降-7.72%、-4.21%和-3.96%。

从环比看，去年前三季度增长的有6个区，今年同期为13个区，表明企业对载体的需求逐步回升，但幅度不大。

从需求分布看，浦东、闵行、长宁、徐汇和静安五个区占企业需求增量的64.09%，其中浦东占15.89%、闵行占13.63%、徐汇占13%。从需求的空间规模看，500平方米以下的占84.33%，其中100平方米以下占45.74%，100-150平方米占16.45%，150-200平方米占6.38%。尤其是100平方米以下的占比，比去年同期提高了5.69个百分点，表明企业“缩租”现象更加普遍。今年需求增量下降还有一个重要原因是企业非正常退租比较突出。如有一家知名连锁产业园区运营商反映，2018年上半年非正常退租占退租总量的12%，到下半年上升为42%，今年又升到52%。

企业需求空间增量（单位:平方米）

3.载体空间租赁价格持续走低

总体上，2018年前三季度环比为-0.76%，同比为增长0.93%，相比之下，今年同期环比仍为-0.19%，同比也呈-1.24%，出现双双下降。

从各区的环比看，7个区基本持平，9个区负增长；从同比看，3个区略有增长，13个区负增长。

从价格分布看，1.5元/㎡/天以下的占19.19%，1.5—2元/㎡/天的占13.15%，2—3元/㎡/天的占26.73%，3—4元/㎡/天的占18.9%，即4元/㎡/天以下的占77.97%，比去年同期扩大了2.97个百分点。从中也反映企业租金的承受能力在减弱。

企业空间成本（单位:元/平方米/天）

4.区域关注度降多升少降中有升

区域关注度是指企业在选择落户空间时对区域的选择顺序，大数据平台根据这种海量顺序，通过算法形成不同区域的关注度。从今年前三季度的情况看，由于企业选择空间的意向减少，对区域的关注度也随之降低，环比为-1.02%，同比为-1.87%。与去年同期相比，环比基本相当，同比降低了19.49个百分点。其中环比增长的有4个区，负增长的12个；同比增长的有6个区，负增长的有10个区。

但青浦和金山区域关注度持续走高，其中青浦环比增长2.30%，同比增长15.17%；金山环比增长7.34%，同比增长19.06%。表明长三角一体化以及这些区域的主动作为，都有助于所在区域成为企业投资关注的热点。

区域关注度（单位:次）

5.区域活跃度普遍有所提高

所谓区域活跃度，主要是指当地政府、空间载体业主和招商机构主动向市场推广推介宣传的程度。在近年来经济下行压力增大，各地竞争更加激烈的双重挤压下，区镇和开发区普遍重视改善营商环境，主动出击、主动作为。如2018年前三季度区域活跃度环比呈负增长的有9个区，今年同期减为6个区；去年前三季节同比负增长的有3个区，今年降为1个区。其中同比增长最快的为金山、崇明、奉贤、嘉定、松江和青浦，分别为33.13%、25.40%、16.87%、12.69%、11.58%和10.07%。表明这些区招商引资的力度比较大。

区域活跃度

综上所述，今年1—9月，企业在选择空间载体方面显得更加谨慎和保守，观望情绪比较明显，对价格的敏感度也更高了。这些虽然都与宏观经济背景、企业的经营状况以及企业家信心密切相关。但是，作为供给方的各类园区以及各级政府，如何结合实际把“六稳”落到实处，如何把国家和本市的各项政策措施及时落地，如何在更深层次、更高标准、更大范围上改善本地区的营商环境等等，从当前和下一步而言，似乎就显得格外迫切和重要了。

附：2019年1—9月上海企业空间流向指数前10名

本文作者：上海产业转型发展研究院首席研究员

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       “助推产业升级、激发城市活力”        “2019光华发展论坛”成功举办10月20日，由上海产业转型发展研究院承办的“2019光华发展论坛”在闵行区颛桥镇光华苑举行。本次活动以“助推产业升级、激发城市活力”为主题，邀请到了城市更新领域的权威专家、学者，以及优秀文创企业，通过主旨演讲、圆桌论坛的形式，分享在产业转型与城市更新方面的真知灼见和实践经验，共谋共促闵行区经济与社会发展。

在论坛上，与会嘉宾围绕主题进行发言。上海交通大学建筑系教授、中国城市治理研究院研究员、哈佛大学研究学者、城市更新保护创新研究中心主任王林作了题为《城市更新与工业区转型的规划战略与设计策略——国际视野与上海实践》的发言。关于对城市更新的理解，她从由“旧区改造”转向“城市更新”、由“拆、改、留”转向“留、改、拆”、由“大拆大建”的粗放发展转向“城市有机更新”的功能与品质提升几个方面阐释了城市更新发展方式的转变；关于国内外城市实践探索，她以纽约和波士顿为例为与会人员呈现了城市的发展脉络，并以上海为研究对象，从工业区转型更新方面阐述了城市更新的上海实践；关于城市更新趋势与未来的思考，王林教授从城市有机更新与政策创新的原则与方法、城市更新面临的机遇与挑战等方面进行了展望。

上海产业转型发展研究院首席研究员夏雨的《“创新城区”应作为产业转型与城市更新的目标和方向》主题演讲，首先从“创新城区”的概念和基本内涵讲起，并介绍了“创新城区”的三种发展模式——“创新源驱动”模式、“城市区域再造”模式和“科技园提升”模式，以及这三种模式形成的背景及原因。夏雨研究员认为上海要建设成为全球有影响力的科创中心，只有“科技园提升”模式的张江和 “创新源驱动”模式的杨浦这两个地方还远远不够，还需要有一大批各种模式的“创新城区”作为支撑和落脚点。最后，夏雨研究员提出闵行应成为上海“创新城区”的聚集之地，“城市区域再造”模式将成主体，并形成“一主两翼”发展趋势。

同济大学建筑城规学院顾问教授、中国城市治理研究院特约研究员、中国城市发展研究会文化旅游工作委员会会长孙继伟带来了题为《工业遗迹——都市文化的沃土》的主题演讲。孙继伟教授认为，只有当工业遗迹作为文化利用，进而发掘到工业遗迹的文化价值，工业遗迹的保护利用才开始真正深入人心。工业遗迹促进了城市、城市文化的多样性和复杂性，同样也为建筑的创造带来了多样性。他建议政府部门和规划管理部门应该珍惜维护城市的多样性和复杂性，而多样性和复杂性是规划不出来、管理不出来的，它是生长出来、积淀出来的…。同时，他结合自身参与、操作或决策的多个案例来说明工业遗迹保护和利用的重要性。

圆桌论坛环节，品域中国总裁曹宇；锦和投资集团有限公司董事长郁敏珺；上海德必文化创意产业发展有限公司董事长贾波；金地威新产业发展公司总经理季斌；麦可将文创园总经理连泰瑞；米域创始人兼CEO冯印陶，六位嘉宾就闵行区“在产业转型及城市更新领域有哪些特点、亮点和痛点？”、“在产业转型与城市更新中应该重点发展哪些产业、行业和业态？”，以及对下一步闵行区“在产业转型与城市更新方面走在城市的前列，还有哪些瓶颈需要突破？”等议题进行了探讨和交流，并分别作了发言。

值得一提的是，本次活动还开设了内容丰富的外场摄影展，让与会嘉宾领略到“影像记录城市变迁和发展”的魅力。

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